03. Mar 2016

Geschlossene Fonds: CFB-Fonds Nr. 164: HAJOBANTA GmbH & Co. Asia Opportunity I – Ihre Möglichkeit zur vorzeitigen Rückabwicklung

Ziel des geschlossenen Immobilienfonds HAJOBANTA GmbH & Co. Asia Opportunity I KG (CFB-Fonds Nr. 164) war es, an der dynamischen Entwicklung der asiatischen Immobilienmärkte zu partizipieren.

Gemäß dem zugrundeliegenden Gesellschaftsvertrag ist Gegenstand der Gesellschaft „der Erwerb, das Halten und Verwalten sowie die Veräußerung von Zertifikaten, die von der ABN AMRO Bank N.V. ausgegeben werden“. Die Zertifikate sollen dabei, wie sich aus dem Fondsprospekt ergibt, „die Performance einer (fiktiven) Beteiligung in gleicher Höhe am LaSalle Asia Opportunity Fund III (LAOF III)“ widerspiegeln, da eine direkte Beteiligung am LAOF III üblicherweise nur institutionellen Anlegern mit einer Anlagesumme von mindestens US-$ 25 Mio. möglich ist. Wie der Fondsprospekt weiter darlegt, ist der LAOF III „ein opportunistisch ausgerichteter, internationaler Immobilienfonds, der in die asiatischen Immobilienmärkte investieren wird“. In dem Investitions- und Finanzplan des Fonds werden Gesamtausgaben in Höhe von TUS-$ 276.995 ausgewiesen. Eine Fremdfinanzierung innerhalb des Fonds war nicht vorgesehen. Gesprochen wird in dem Fondsprospekt davon, dass „auf Ebene des CFB-Fonds (…) von einer wirtschaftlichen, durchschnittlichen Kapitalbindungsdauer von 4 bis 5 Jahren – resultierend aus den festen Kapitaleinzahlungsterminen – ausgegangen“ wird. Hieraus resultiere – „abgeleitet aus der angestrebten Performance des LAOF III und nach Abzug von Kosten und Gebühren (…) – eine Rendite (…) für den Anleger von rd. 12,5 % p.a. (…) jeweils bezogen auf die Kapitaleinlage (ohne Agio)“. Nach dem Gesellschaftsvertrag ist eine Kündigung der Beteiligung erstmals zum 31.12.2025 möglich.

  • Die Ist-Situation

Die Anleger wurden bereits darüber informiert, dass die vierjährige Investitionsphase des LAOF III formal im Juni 2011 endete. Es sei aufgrund der globalen Wirtschaftskrise jedoch nicht das gesamte Eigenkapital investiert worden, sondern „jüngst um rund 600 Millionen US-Dollar auf nunmehr 2,4 Millionen US-Dollar reduziert“ worden. Das Gesamtinvestitionsvolumen des LAOF III trug, wie den Gesellschaftern mitgeteilt wurde, zum 30.06.2011 rund 5.555 Millionen US-Dollar. Damit seien „rund 1.848 Millionen US-Dollar des zugesagten Eigenkapitals investiert bzw. vertraglich gesichert“, was rund 77 % des reduzierten Eigenkapitalvolumens entspreche. Zudem wurden die Gesellschafter des Fonds mit Schreiben vom 29.05.2012 über eine erste Ausschüttung in Höhe von 15,75 % des gezeichneten Kommanditkapitals informiert. Explizit werden die Anleger in diesem Zusammenhang aber darauf hingewiesen, dass die Ausschüttungen in einem geschlossenen Fonds „aus dem vorhandenen Liquiditätsüberschuss getätigt“ würden. Wörtlich heißt es: „Im Ergebnis wird durch Ausschüttungen Liquidität der Fondsgesellschaft ausgekehrt.“


Weiterhin ergibt sich aus der Investoreninformation, dass eine weitere Ausschüttung in einer Größenordnung von ca. 12,5 % Ende Mai 2013 vorgenommen werden sollte. Hierfür würden zuvor weitere Zertifikate zurückverkauft, um die weitere Kapitalreduzierung des LAOF III wie auch die erzielten Verkaufserlöse des LAOF III für den Fonds zu realisieren. Auch hier wurden die Anleger darauf hingewiesen, dass es sich dabei um Auszahlungen handeln würde, „die nicht durch entsprechende Gewinne gedeckt sind und als Rückzahlung der Einlage anzusehen sind“.


Abschließend wird den Anlegern in dem Rundschreiben der Fondsgesellschaft dargelegt, dass LaSalle weiterhin „gute Chancen [sehe], die krisenbedingten Wertverluste aus dem Bestandobjekten wieder aufzuholen und damit das in den entsprechenden Projekten gebundene Eigenkapital vollständig zurückzuerhalten." Und weiter wird den Anlegern mitgeteilt: "Insofern hat der CFB-Fonds 164 weiterhin die Chance, bei einer anhaltenden Erholung der Zielmärkte eine Erhaltung des Eigenkapitals zu erzielen.“

  • Ihre Ausstiegsmöglichkeiten

Im Zuge der Anlageberatung ist es aus unserer Erfahrung sehr häufig dazu gekommen, dass der geschlossene Fonds CFB Nr. 164 als eine sichere Geldanlage empfohlen wurde, mit der man neben dem Aufbau einer Altersvorsorge zugleich auch Steuern sparen kann. Häufig unterschlagen wurde jedoch dabei, dass eine Beteiligung an einer Kommanditgesellschaft stets eine unternehmerische Beteiligung darstellt, die schlimmstenfalls den Totalverlust des eingesetzten Kapitals bedeuten kann. Ebenso unterblieb oftmals die Aufklärung darüber, dass eine solche Beteiligung an einem geschlossenen Fonds auch nicht zum Aufbau einer Altersvorsorge geeignet ist.

Es können sich Schadensersatzansprüche insbesondere auch daraus ergeben, dass die beratende Bank und / oder Sparkasse Sie nicht über die an die Bank geflossenen Provisionen (sog. Kick-Backs / Rückvergütungen) aufgeklärt hat. Wie der BGH in seiner gefestigten Kick-Back-Rechtsprechung immer wieder klarstellte, ist eine Bank verpflichtet, ihre Kunden ungefragt über Provisionen aufzuklären, die sie dafür bekommt, weil der Kunde gerade diese bestimmte Beteiligung zeichnet. Nur so kann ein Kunde einen möglichen Interessenkonflikt erkennen, ob seine Bank ihm die konkrete Beteiligung empfiehlt, weil sie am besten in sein Finanzkonzept passt oder weil die Bank am meisten Provisionen dafür erhält.

Lassen sich schließlich Beratungsfehler feststellen, hat der betroffene Anleger in der Regel die folgenden Ansprüche:

  • Rückzahlung des eingezahlten Kapitals,
  • entgangenen Gewinn auf das in dem Fonds gebundene Kapital,
  • Freistellung von sämtlichen Schäden, die aus den Kapitalanlagen resultieren,
  • Freistellung von der Zahlungspflicht gemäß § 172 Abs.4 HGB,
  • Freistellung von wirtschaftlichen Schäden aus einer etwaigen Inanspruchnahme Dritter, 
  • Erstattung der außergerichtlichen Rechtsverfolgungskosten.

 

Gerne unterstützt Sie die Kanzlei HOS Rechtsanwälte bei den gebotenen rechtlichen Schritten. Der Erstkontakt ist kostenfrei und unverbindlich. 

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